本文节选于即将出版的《房地产神曲》
　　
　　
　　被资本魔性迷失的房地产，吸血的手段不断推陈出新，以下罗列笔者整理的妖魔化房地产七宗罪，一条条看，它令人匪夷所思。
　　
　　（一）、淫乱——色狼心态
　　
　　
　　
　　房地产项目的推广行为，和“色狼”行为如出一辙。许以红苹果之诱惑，颠覆购房者的价值观，一旦对方最宝贵的东西到手，立刻始乱终弃。
　　
　　而真正的商业推广是什么，就是和顾客谈恋爱，经过一段时间的交往，郎情我意，顾客温顺的将钱交给你，把信任交给你，获得满意的生活，灵与肉交织一体。
　　
　　色狼和情人的共同之处在于，都获得了对方的肉体。将“肉体”转化成房地产术语，就是房款。在我眼里，商业房地产一直是不折不扣的“大色狼”，它蔑视“商业”的内在规律，粗鲁的以商业房地产关系取代。商业内在规律中，包括“商品提供者、商品购买者、交易场所”三要素，要真正做好商业房地产，开发商就必须考虑居民需要什么商品，这类商品的提供者是谁，去研究商品供求双方的规律，再来做项目软硬件定位。
　　
　　其实，任何商业领域的供求双方都是长期不被满足的，稍微做一下社会观察，就可以发现“提供者找不到需求者，需求者找不到提供者”，缘分长期擦肩而过。如果开发商愿意做这个红娘，那么，你提供的项目，就是他们新房，皆大欢喜。
　　
　　而开发商自我设定的“商业房地产关系”，是“开发商、投资者、经营者、消费者”，这四角关系是：开发商想和投资者结婚，而投资者要答应这门亲事，前提是“经营者和消费者”结婚。急火攻心的开发商显然缺乏这种耐心，为了快速和投资者上床，最简单的办法是以重金网织一批主力店做“皮条客”，演一出和消费者假结婚的游戏，来骗取投资者的芳心。
　　
　　总结商业地产的推广手法，他不是和投资者谈恋爱，脑壳里只有赤裸裸的欲望，见了面就想和对方上床，射完了就达到目的，女方肚皮搞出问题后，他形同路人。嫖客和妓女之间尚有金钱约定，互不吃亏，但投资商不是妓女啊。所以，在很多商业楼盘出问题后，开发商就露出始乱终弃的伪君子面目。
　　
　　除了商业房地产的推广，其实在任何一种楼盘的推广，开发商都扮演着“色狼”身份。
　　
　　以下推广环节，都显示出了房地产商的色狼心态：
　　
　　1、动机——只爱肉体（金钱）。开发商的一切行为都以赚钱、赚更多的钱为目的，根本不关心购房者心里所需要的幸福，至于名声问题，暂时管不着。一个标准色狼的动机，是做爱，而不是以感情为基础的婚姻。
　　
　　2、行为——急不可耐。真正的征服，是以未来共同的幸福打动消费者，这中间免不了要一起看电影吃饭谈理想，花前月下海誓山盟，以此心来换取彼心。而楼盘推广者们，从来不为未来生活做任何规划设想，每一个行为都是促销行为，幻想一个报版就带来1000个电话量，并使尽各种手段，让购房者下单，这个过程中，任何蜜语甜言都可以说出口。这和色狼骗姑娘脱衣的行为一样。
　　
　　3、结果——始乱终弃。开发商与消费者的关系，在交房后就宣告结束，至于之前的山盟海誓，统统忘记，在姑娘们如梦初醒的愤怒爆发时，就派出爪牙“物管”，花钱请给个冤大头来做替罪羊。
　　
　　 色狼很容易在社会里被人人喊打，可是开发商今天照样衣冠楚楚。原因很简单，他家底雄厚，可以花钱很快将丑事摆平，当作什么都没有发生过一样的，再雇佣一帮吹鼓手，以新的形象进入到新的项目开发，继续色姑娘。
　　
　　如果事情就是这么简单，那么我也不必如此忧虑。抛开和谐社会的约束力，仅凭做坏事的良心负担，色狼们终有自我反醒的那一天。我所认识的花花公子，最终都变成责任男人，和一个姑娘组建家庭，履行责任。但是，房地产里的色狼们，不光没有反醒，反而是越来越多，到今天鲜有正人君子。
　　
　　
　　通过长时间的观察，我发现这帮大老爷们，从来不知道还有“爱情”这事。就好像刚变成人的猿，遇到异性，脑袋里就是交配的冲动。感情的交流与未来的责任，对于他们来讲，文明得太不可思议了。
　　
　　房地产的色狼心态，是房地模式的原始幼稚造成的，这也是我最忧虑的一点。不对行业模式进行反思和建设，无论他们怎么努力，其行为都与和谐社会格格不入。

（二）、虚伪——假文凭现象：
　　
　　文凭是本事的符号，人类欢场里，符号比所代表的事物更有力。诸如此类的符号还有，车子、房子、票子、位子等等，符号在人类欢场的用法，类似于御赐金牌——无需皇帝出面，只消将这个牌子一亮，见者必然跪拜，如朕亲临。
　　
　　所以，只需要文凭在手，就代表你具有经天纬地的能力。遇到升官发财得美女的好事，必然先考虑你。
　　
　　既然文凭这样的符号如此有价值，那么必定就会出现投机者，于是就有了假文凭现象。这令人力资源部的干部们鬼火乱冒，好比体面的大臣战战兢兢跪拜半天，不料来者只是街头混混，手持的也是假金牌，一股被游戏的耻辱感，从而掀起了假文凭封杀之风。
　　
　　我想说的是，尽管真文凭不代表真本事，真金牌也不是皇帝本人，都是一场游戏。北大的博士毕业生能力未必就有假文凭者强。但是，我还是理解这些假戏真做的人愤慨之心，毕竟，他们是投入了力气来玩这场游戏，而假文凭者，连力气都不投，游戏嘛，如果不公平不对等的话，就不好玩了。所以，今天的假文凭者提心吊胆，也属于正常。
　　
　　但是，房地产的假文凭就不是这样了，知识界的假文凭人人喊打，而房地产的假文凭是公开招摇过市，甚至大有取消真文凭的趋势。这些房地产的假文凭泡制者胆子巨大，已经按照想象力来写文凭学位了，譬如“房地产TOP榜”、“最值得期待的楼盘”、“10大城市运营商”。
　　
　　
　　
　　和一切假文凭一样，这些“学位帽子”都是公开标价，只不过由本科的500元变成专家的10万元。制假者的疯狂程度，早已经超过了学术假文凭的贩卖者，制造学术假文凭，还得固守专科、本科、硕士、博士等这些学位等级，至今尚未听说有“中科院院士”这样得文凭上市。但是房地产有啊，一个楼盘刚刚亮相，居然就拿出了“影响中国的20大楼盘”的学位证书。影响中国，是个什么概念？钱学森等人也只不过影响中国的科学界，而且这样的人不会超过3、5个，最近还有一本书叫《他改变了中国》，不过小标题是“江泽民传”。
　　
　　无知者无畏，既然开发商无知到“10大城市运营商”这样的头衔都敢去买，那使用这些假文凭就必然有无畏的勇气。学术假文凭的人只敢偷偷摸摸掏出来给人力资源部的人晃一眼，其他情况根本不敢拿出来现市，因为熟人多如牛毛，大家知根知底，尚有廉耻感。但是房地产假文凭获得者，天天在媒体上轰炸，想尽一切办法招摇，面从来不改色心从来不跳。
　　
　　无论是知识界还是房产界，买假文凭的动机都是一致的，那就是借“符号”的光环，去获得更多利润。面对知识界的假文凭现象，我曾经想的是，人人都有一个博士文凭就好了，连卖菜的大娘俺都优惠她一个，这样，文凭这个符号就迅速破灭，用人者只能从能力角度来考察。当文凭价格公道、童叟无欺、真假难辩时，可能会更改中国以文凭论英雄的习气。
　　
　　可是，房地产的假文凭就不一样了，它已经完全泛滥，每个开发商都可以甩出专家级别的假文凭3－5本。关键是他娘的，它价格贵的出奇，而房地产的这些假文凭，连收破烂的都知道它是假的，可最后还是要让购房者来买单。

（三）、嗜黑——暗箱操作现象
　　
　　如果说“清水养不了大鱼”这句话成立。那么这一条大鱼，一定不是凶猛的食肉鲨，而是一条天敌望着流口水的肉鱼。让食肉动物不留口水，一条办法是让自己不是肉，变成石头或者狗屎，食肉动物看了反胃，就可以避免被人鱼肉的命运；而第二条办法具有可操作性，那就是如果改变不了自己长一身肥肉的身体，那么就干脆学会隐身术，到混水里去环境隐身，让食肉动物看不到，自然也就无人对着流口水。
　　
　　到浑水里逃生，这就是“清水养不了大鱼”的肉鱼现象。在现实中，清水里也没有食肉鱼，进一步探究发现，肉食动物比被肉食的动物，更加需要浑水这样的浑暗环境。那些凶猛的鲨鱼，大海最深处是他们的天堂；那些成群结对的狼群，喜欢在月夜里发动对羊群灭顶性的进攻；在黑夜里喘息的杀气，还有蝙蝠、吸血鬼。
　　
　　
　　显然，没有羊喜欢和长期食肉而臃肿无比的躯壳拥抱，也没有人愿意看到别人对自己流口水的贪婪样，所以，对于食肉动物来讲，黑夜是最时尚最流行最得体的一件外套。
　　
　　食肉动物的黑夜外套，对应到房地产身上，就是暗箱操作现象。房地产的暗箱操作现象，因人因时因地而不同，其花样手段层出不穷。但概括起来，集中在土地和规划指标上两件事情上。
　　
　　案例何其多也，相信一年看两次报纸听三次新闻的中国人，都会有所耳闻，如果要一一列举，相信本书写到1000万字也写不完。还是引用两则新闻来一笔带过吧：
　　
　　（限于篇幅，新闻略）
　　
　　以上所链接的新闻，最近的也发生在一年前，就事件本身来说，早就失去了新闻的价值，该坐牢的坐了牢，该杀头的杀了头，该扭转的已经扭转，而在去年8月31日以后，挂拍招政策，也毁灭性的破坏了土地的暗箱黑幕。
　　
　　这些铁定的数据和案例，虽然大多数是来自于政府部门的反醒和审查，并没有多少房地产商因此而下马，没有多少房地产公司因此而破产。但就房地产商来说，罪恶并不会因时间的流逝而一笔勾销。
　　
　　下面引用一个网友发的一个灌水帖，名字叫《房地产哪个没有暗箱操作》，虽然文字很朴实，叙述得毫无才华，但是，用它来做为这一段的结尾，再合适不过了：
　　
　　“经常在外面走，经常在大街逛，什么事情你都会遇到！在8月末的一天，我在南胡大路上走，看见街边的居民房上写着几米长的白地黑字的条幅：“反对强行拆迁，还我公道！”、“我们要政府的政策，不要开发商的强权”、“还我人权，给你拆迁”等，而在10月中旬，我又在西安大路一带看见在街角的一栋民宅上挂着：“坚决杜绝流血事件的重演！”、“反对强行拆迁”等，我不知道这是一种什么行为，但我知道，现在有很多不公平的事情在不断的发生，在不断的升级！这种行为也许是百姓的一种心声，也许是百姓的一种不明智的行为，但无论如何，我们应该反省，这种行为产生的背景是什么呢？是现在的利益驱使，是贪功好利的结果，许多的不可以为之的事情现在变得可以为之！什么政策都在暗箱的背后给淹没了，就好象魔术师变魔术一样，很神奇！但，终究还还要被揭穿的啊！”
　　
　　名词解释：
　　
　　8.31大限
　　
　　2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开发经营性土　使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(简称“71号令”)，规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。8月31日被业内称为土地大限，即8.31大限。

（四）、充气——房价的气球现象
　　
　　
　　我不想用“泡沫”这个词语来定性房价，开发商群落不爱听这个词语。在去年，他们还调动各种力量，在媒体上宣扬“无泡沫论”，以他们的逻辑是，需求还没有满足，怎么能说有泡沫呢？按照他们的逻辑，吃肉的买不到肉，卖肉的又卖不出去肉，属于正常现象。以这套逻辑，第一次世界大战后资本家将卖不出去的牛奶倒进大海，不叫“经济危机”。
　　
　　世间最幸福的商人，就是房地产商人。那些开个豆浆店的小买卖人，想把一碗豆浆卖到10元钱，还得在提高硬件环境、服务质量、口味营养等方面做大的投入，这些投入的价值加上豆浆本身的价值，约等于10元钱。唯有房地产商，可以随意的涨价。
　　
　　价格的上涨和回落，本是正常的商业现象，连凶猛的股市或者刺激的期货市场，都悖离不了这个商业规律。开发商也一直以此为说辞，为自己的涨价行为做借口，在他们七嘴八舌的声音中，我隐约听明白了两个涨价的理由，一是挂拍招以后，土地成本上升，所以房价要爆涨，二是需求大于供应，奇货可居，价高者得。所以，房价一路300元、500元、1000元、2000元的一路凯歌上去。别说那些购房者看呆了，连街上卖小菜的大娘都看傻了眼，要是这些青菜萝卜也能这样一路高涨，那顿顿都可以喝酒吃肉，生活全面小康了。
　　
　　事实上，房地产价格行为，和商业价格的上浮下降现象，一点关系都没有。正常的商品如果要涨价，一定是产品价值提高带来的价格上升，而房地产价格上涨，不代表它的房子价值提高。涨价前和涨价后，黑卫还是黑卫，采光不足还是采光不足，配套还是那些配套，容积率还是那些容积率。不仅如此，房价高涨阶段，开发商还将房子的密度修得更高，品质变得更低，为的是增加可销售面积，以赚到更多的钱。
　　
　　既然房子的价格并非随着价值上扬，那是什么让房价高升的呢？一个字，那就是“吹”，不是吹牛，而是吹气。在开发商眼里，房价不是别的，是个气球，吹得越多，气球越大，房价越高。
　　
　　04年全国范围出现一次房价爆涨现象，这个现象背后，就有开发商吹气的功劳。让开发商找到这千载难逢的吹气机会，是“8.31”大限的来临，“71号令”的实施。这一天来临之前，开发商经常在一起开会，顺便将媒体邀请到，会议的主持人说：“同志们，土地要挂拍照了，将意味着什么啊？”，下面就有人回答“地价要上涨啊”；主持人又问：“地价要上涨了，那我们该怎么办啊？”；下面的人就异口同声的齐回答：“涨房价呗”。缺乏购房者和政府参与的房价会，只是一场属于开发商的双簧戏，媒体对此心领神会，拿着这些话就到全国各地宣扬，说：“成都，今年涨300”，“北京，今年涨500”，“上海，今年涨800”，关乎民生的住房价格问题，就由这个利益群体决定了。
　　
　　开发商真的是聪明过人，不但抓住机会占了购房者的便宜，还顺势将责任抛给了政府的挂拍招政策，干的全是得了便宜又卖乖的好事。
　　
　　然而政府却不是那么好呼悠的主。8.31大限是否会令房价上升，他们心里比谁都清楚，从71号令出台的背景可以看出，挂拍招政策出台的主要目的，是为了杜绝暗箱操作现象，一方面避免国家利益受损，另外一方面，是营造一个公开透明的行业体系。当然，这个政策只伤害那些5万元拿地，50万元卖出的暗箱暴利者。公开的拍卖政策，在房价保持不变的情况下，分流的只是暗箱者的利益。
　　
　　另外，即便挂拍招政策会导致房价上升，从整体来看，只可能在2006年出现。04年05年以8.31为借口涨价的新开发楼盘，其实大部分都是过去协议拿的未开发土地，它的土地成本可能还是5万10万，但是它借着周围土地公开竞价的50万、80万为参照物，疯狂的上涨价格。而8.31以后公开竞价卖出去的土地，因为开发周期的影响，速度快的也要05年下半年才可能上市。
　　
　　需要指出的是，借8.31之风来吹房价气球的现象，不仅仅是以上列出的北京开发商，而是中国房地产总公司成员们，在神州的任何一个茶楼、会议室共同完成的。一时间所有矛头都指向了土地主管部门，成都的一位官员对媒体表示，开发商的这种行为，让我们的工作很被动。
　　
　　姑且不论开发商呼悠政府的行为，到底谁败谁胜。光是拿着铁棒政策开涮的行为，就证明了开发商们的本事非同寻常。开发商今天所表现的冰冻三尺之非凡武功，反应出购房者所受非一日之寒了。
　　
　　8.31是开发商给房价吹气的一个政策机会。没有这个机会，他们照样让房价上涨，要知道中国的房价一直在涨，涨了将近10年，这10年来，房产商早就成为“气功专业9段”的高手了。
　　
　　且来看看，另一个经常被开发商拿来呼悠的话题——需求问题。开发商说，商业领域，需求决定价格，房价涨得这么快，是需求太旺盛，以目前需求来看，中国的房价还可以涨10年。这样的论点可以吓人一身冷汗出来，但仔细分析后，你会发现这不过是开发商的强词夺理而已。房子的需求很大，但是房价把他们踢到了门外，房子并没有被无房者得到，而是被有房者以投资的心态拿走了。开发商故意不去满足需求，让它存在，做为涨价的冠冕堂皇理由。
　　
　　且来看看这个气功大师到底达到了哪个境界，可以随心所欲，任何一个粗劣的理由，都可以让他们化腐朽为神奇，让房价一路高涨：
　　
　　自我：中国房地产总公司：
　　
　　谁说中国人不团结呢，你没有看到房地产公司虽然数以百万计，但是在涨价行为上，其严密的组织性，巴顿将军也难以望其项背。毛主席将天下团结如一人，将神州天翻地覆，今天房产商团结如一人，你涨价，我唱和，哪有完成不了的事情呢？
　　
　　我一直在思考这个问题，是什么魔力让百万计的房地产公司，涨价行为不但统一，而且还一涨就是数十年。在正常的市场情况下，即便需求再旺盛，也会出现因为资金不足的降价促销行为吧，哪怕是一例。连潘石屹都看得害怕了，他说房地产界思想太统一，他说他经历过思想统一的年代，那非常不好，后果很严重。
　　
　　中国房地产总公司现象只能证明一点，那就着开发商们全被资本附体，满脑袋里只有钱。没有理想、没有责任、没有长期可持续性的远见。
　　
　　伙伴：房地产食肉群体：
　　
　　要干大事业，没有一直战斗力极强的队伍是不行的。紧紧团结在开发商周围的人，就是一帮来自能战、战之能胜的猛士。这支食肉队伍，有高瞻远瞩的学者专家，他们只为开发商说话；有无冕之王的良知记者，每一条房地产新闻背后，都寄托着开发商目的；有全城的美女才子，他们的才华和美颜，都是摆平购房者的专用武器；还有深暗心理战的销售代理公司，他们懂得如何让消费舒舒服服的掏大钱。
　　
　　这支队伍的共同特点是，他们都是食肉动物，不是食素动物。我说认识属于这个群落最低端的几个售楼小姐，脑袋里天天想的是，如何将奥托换成波罗，那是很多行业的老板都暂时不能去奢求的。
　　
　　他们还是喜欢吃肉，对于房地产商来说，人心没有散，队伍很好带。
　　
　　
　　武器：垄断优势
　　
　　房地产业表面上有竞争，其实在总公司的思想统一下，在一支共同的队伍帮助下。其实早就形成了内在的垄断，在第一章里，详细论述了开发商如何运用“销售控制”和“信息控制”这两个武器形成集团垄断地位的，这里也就不再叙述了。正是有垄断武器，开发商们才可以想做什么就做什么，一切事件，都可以变成涨价的说法。
　　
　　与这个装备优良、行为统一的开发商集团相比较，购房者团体数量再多，也是一盘散沙。他们一发招，连政府机构都难以低档。吹一吹气球又算什么？

（五）、呼悠：宣传的帽子戏法
　　
　　“帽子戏法”本是一种简单的魔术游戏，不间断的在帽子里变出东西来，让观众觉得这顶帽子很神奇。后来，这个词语被足球借用了其，说的是某双脚有魔力，一场进球3个以上。
　　
　　在房地产宣传中，每个楼盘都戴一顶帽子，虽然这个帽子不会变出东西出来，但是开发商会将这顶帽子描述得很神奇。神奇到让购房者可以不管项目燕肥环瘦，一律觉得它是超人，幸福的化身。这就是房地产的“帽子戏法”。
　　
　　这顶帽子，就是房地产宣传的“概念”。概念本来是个好东西，它所描述的境界本应该是项目的理想，换句话说回来，概念只能用在有理想的项目上。就像艺术家们戴一顶鸭舌帽很自然，很品味；但是，收破烂的人也戴一顶这样的帽子，冒充艺术家，就很不协调。相应的，小姐戴的贝雷帽让大妈来戴，也会让人神经错乱。
　　
　　在房地产项目的宣传中，无论项目该不该戴帽子、戴什么样的帽子、戴多大的帽子，房地产商先不理会，先卖回一大堆帽子，每个楼盘一顶。开发商的目的很明确，帽子是有魔力的，可以将购房者进入头晕目眩的催眠状态，失去理智，你说5000就5000，你说10000就10000，哭着喊着要卖，达到自己呼悠的目的。
　　
　　笔者最近见过最不知所云的大帽子，是成都某项目，推出的概念核心“来自花园国度”。“花园国度”无疑是很性感的帽子，购房者一听，就很容易坠入“一只小蜜蜂啊，飞到花丛中啊”的美好生活联想中，这样，开发商就可以按照心意来赚钱了。可是，当你问他们此“花园国度”乃哪方圣土？答曰：“新加坡”，你差不多要晕倒，新加坡的环境虽好，为了维护街道的干净，政府甚至禁止销售口香糖，但是，那种由让人头晕的高楼大厦和火爆犹鱼的气温，实在是离“花丛中”的生活感受差得很远，人居环境甚至比不过中国大部分城市，如果真的要建新加坡城，那么只能修建密度高得让人有恶心感的大厦了。
　　
　　
　　在戴帽子的人看来，这都无所谓了，因为大部分中国人没有去过新加坡，没见过的东西是最神秘的，做为营销技巧，这也无所谓了。再问：为什么说是来自新加坡呢？答曰：“投资商是新加坡的”，再问：开发商、设计规划商、建筑商是哪里的呢？答曰：成都的。再次晕倒——剩下的就不用问了。
　　
　　按照这套说辞的逻辑，成都人生活在“东方伊甸园”（此为成都政府目前城市推广定位）。“伊甸园”无疑比“花园国度”更加牛B，所以，这些“伊甸园”的居民，没有必要自降身价去住低若干档次的“花园国度”。
　　
　　以上是楼盘帽子戏法的一个案例，而呼悠现象在房地产宣传无处不在。被呼悠多了，发现其套路也离不开“CBD核心区”、“河居生活”、“城市未来”、“欧美生活”，虽然戴帽子的楼盘多，但帽子就是这么几顶。
　　
　　CBD核心区帽子：
　　
　　“CBD”是一定很吓人的大帽子，其中文全称是“中央商务区”，别的不说，就“中央”和“商务”两个词语，就足以丢翻中国人。人们习惯将“中央”两个字和权威的“党中央”联系在一起，但是，“CBD”的中央，只是地理上的集中概念，相当于“湖中央”。“商务”就不需要说了，那是祖上务农的新城市人口追求的方向。
　　
　　既然“CBD”帽子如此性感，当然可以像西装一样在中国大地流行开来。“CBD”的流行爆发力，从北京、上海、广州引出，跨越纵深的西部省会城市，到达十多万人口的小城市，比老太太唱《东风破》现象还令人失语。
　　
　　“CBD”帽子为什么被广泛发行。除了这个词语本身的杀伤力外，还在于中国城市的布局和“CBD”长得很像——都是中心。中国的大部分城市是按照同心圆的模式规划的，政治、经济、文化三者共用一个中心，如果不信的话，你可以在中国任何一个城市最繁华的区域，由政府机构、商业机构、文化机构组成。而有“CBD”的国外城市，这些中心是分开的，商业区里极少有政府机构。中国有真正CBD的，不过两三个城市，其他的贴牌行为只能 “笑人齿缺曰狗牍大开”。
　　
　　洋为中用的“CBD”概念，其实传达的就是城市核心区的概念，光是这一点，就足以打动消费者买单。可是他偏要去描述“纯种CBD”的商业意境，浪费若干广告费不说，还让购房者云里雾里。
　　
　　开发商们并没有发现自己出了“衣不合体、不伦不类”的洋相，反而进一步开发出“泛CBD”、“后CBD”、“CBD的核心区”、“CBD边缘区”，乃至“中央生活区”、“中央休闲区”，玩笑开大了，上帝都笑了。
　　
　　
　　河居生活：
　　
　　开发商光为销售的“河居生活”帽子，也是有城市渊源的。那就是中国每一个城市要么依山，要么临水，要么依山又临水，这和城市功能以及老祖宗的风水论有关系。总之我们生活的城市，在我们出身以前，就被修建好了，其基本的地理现象是：每个城市都必定有一条河，不论是天然的大江河，还是人工开发的小护城河。
　　
　　有幸依靠长江、黄河等大江流的幸运城市不多。大部分城市都只有一条宽度不超过100米的小河道。这样的小河，在几百万的人口折腾和上游不孝子孙乱拉乱排的合理污染下，早就变成臭水沟，不但毫无景观性可言，连保持口鼻清爽都苦难。
　　
　　经济发展到现在，每个政府都在反思这个问题，也投入人力物力来治理，可是这需要时间和大量的钱财，不是显而易见的工程。
　　
　　所以，每个城市都有一条河，这条河现在大部分都是臭水沟，这是当下城市居民生活的共同感受。而中国人都喜欢临水而居，希望早上一起来，就看到“廉瑕苍苍，白露为霜，有位佳人，在水一方”的浪漫风景。无疑，实现购房者这种生活梦想，可以为开发商带来巨额利润。
　　
　　于是有了“河居生活”的呼悠现象。这种现象，也经历从低级到高级的演变。第一阶段，只是临河的项目阐释这个卖点，还特意做了一些很大的观景阳台，暂且不管这条臭水沟是8米宽还是50米宽，以及它何日能洗干净，也不论是不是每家的窗户都可以享受到河景，至少临河还是事实。
　　
　　第二个阶段，是那些离河有一段距离，没有一扇窗户可以望到河的楼盘，也开始卖起了河居生活，不过其说法还是很含蓄，大意是你每天可以花30分钟到河边散步，将繁杂的心情，都扔进这个臭水沟。当然，即便是往臭水沟扔精神垃圾，这是有代价的，那就是每平米可能比其他项目高300元。
　　
　　最近笔者看到“河居生活”帽子的第三个阶段出现，其联想的疯狂程度，连写下“疑是银河落九天”的李白都往之莫及。这个项目靠近河，就是每个城市都有的臭水沟，经常密布油污，河边是人工堤，柳树还没有长成，所以只能意淫西湖的“翠堤春晓”那种感受，楼盘和这条臭水沟之间，还隔着一个城市快速通道。
　　
　　就是这么一个楼盘，推出的帽子是“度假般”的心情。广告表现上用了实景，不过河堤上长满了热带植物，河堤也被修成了沙滩，度假的男女主人公穿着泳装在这片修出来的沙滩上尽情狂奔，享受这度假般的生活，更让人莫名其妙的是，背后一群人保镖式的家伙，抬着沙发、背投、台灯也跟着狂奔，想了三天也没有明白。天空上写着广告语：“回家就是度假”。
　　
　　我看了这个如来神掌般的广告，心忧如焚，看看这一群人多危险啊，这里泳装狂奔，即便不被如织的车流撞死，也会被正义的群众送到精神病院。而且我建议开发商需要在广告下注明几个字：“神经艺术，正常人士请勿模仿”。
　　
　　
　　城市未来：
　　
　　城市的土地越来越少，开发成本越来越高，开发商的心越来越忧。他们只能去郊区拿地，销售的难题就变成如何让这些习惯城市生活的居民，搬到郊区。
　　
　　其实这不是个问题，城市人口激增，城市必须向外发展，当旧城的生活环境变差，那些有车的高质量人群，肯定会主动的去选择郊区。道理如同衣服穿旧了要换一样，再恋旧的人，也会每年卖两件新装的，除非他没有钱。
　　
　　
　　开发商显而过于忧虑，赶紧发行郊区化运动的观点。以低层低密度的郊区生活品质，鼓动有钱人先换“衣服”。显然，那些推花园洋房的郊区化行为，获得了成功，甚至造就了万科这类企业的成功。
　　
　　后来，开发商发现，根本不必鼓动城市人口搬出来，城市人口增多的趋势，自然的会让居民往外走。辛辛苦苦做郊区化运动，不如做顺应潮流，做城市扩张。这一点，政府也看到了，所以过往廉价的郊区土地，在做了城市规划以后，地价就打了几个滚。
　　
　　同样是搬出城市，郊区化运动带给购房者的，是以较低的价格，获得洋房、花园的生活；变成“城市扩张”以后，同样荒芜的土地，你必须以高价获得高容积率的电梯公寓了。这不能怪开发商，要怪就怪中国人太多了。
　　
　　呼悠也由此开始——
　　
　　城市扩张的本意是：城市向外发展，将一部分功能区分离出去。可是开发商玩的帽子戏法是，将这些功能区——未来城市，做了一个颠倒，变成“城市未来”。意义全部改变了。
　　
　　“未来城市”，是说这里未来会变成城市，不管是5年或者8年，而且这个未来城市，是吸收了旧城市建设的经验教训，升级换代版本。从荒芜到繁华，这过过程十分漫长，但购房者也能想得通，因为旧城几乎是无处可住了。城市扩张这么大的事情，是需要取得市民的理解和配合。
　　
　　而“城市未来”，则说这里将取代旧城，相当于三峡移民城市一样，旧城被抛弃，大家都住新城。这种语境，显然对购房者更有震撼性，但一下子不理解了——旧城好好的，为什么未来发展的中心在新城？并罗列若干现象来反驳和对抗。
　　
　　大部分新区的项目，就是以“城市未来”为基础来展开宣传的，文字游戏玩过头，购房者也无法坠入这皇帝新装的华丽中。我所见到呼悠得最厉害的是顺驰南京项目，打出的广告是“十年，我们影响了十五座城市的未来”。太牛B了，一个管辖30座城市的省长，在位十年，也不敢冒这种皮皮。
　　
　　欧美生活：
　　
　　移植国外的生活给国民，其风气始于建筑设计界，那些经常到国外找灵感的业界精英，可能被巴黎左岸的人文气息所感染，仰或是夜宿“枫丹白露”时灵感大发。一定要将那种来自旅行的异国情调变成中国的生活现实。本是好事。
　　
　　万科是做这件事情很踏实的，他们移植一种生活感受过来，一定会仔细的从生活角度复制对象的内在规律，譬如说大门窗户的朝向与邻里关系。所以，无论是那种恬静的美国小镇风情，还是奥地利生活风情，都惟妙惟肖。
　　
　　且不论美国生活或者奥地利生活，与我们传统的生活观念会不会有冲突，单说万科的行为，除了形似外，还具备三分生活神韵。可是，这种移植欧美的行为在业界泛滥开以后，就变得惨不忍睹了。大部分建筑师追求外壳，无法提供不了这种外壳的生活韵味，到后来，欧美风情，就和建筑一点关系都没有了，直接变成宣传呼悠的帽子。
　　
　　那种里面还是鸽子笼，门口两个罗马柱的楼盘，戴的帽子是“欧洲贵族风情”；
　　
　　那些“人在广州，住在欧洲”的广告语，希望购房者掩耳盗铃。
　　
　　那些找个钟楼，弄几株椰树，搞两三喷泉，将墙面全部刷成暖色的楼盘，号称“地中海”生活。虽然这个楼盘可能在与蓝天碧海一点关系都没有的内陆城市，虽然大家都知道这喷泉喷不了三五个月，这椰树一到冬天都短命，但不影响开发商当街意淫。
　　
　　那些 “葡萄原乡小镇”、“美国乡村别墅”、“德式建筑”、“欧洲宫殿”、“左岸风情”、“东京银座”等不同款式的帽子，就这样在呼悠的T台上来来往往，钱赚得让开发商牙齿都笑冰凉了。
　　
　　有良知的建筑师在这个时代统统都缺席了。而活跃在这个呼悠时代的建筑师连的基本原则就忘记了：有什么样的生活，就有什么样的建筑，统统利用“外国月亮要圆点”的原理，将国外的建筑复制过来，让我们的生活必须削足适履。而且大部分还复制得非常恶劣，非常恶心。
　　
　　即便模仿得惟妙惟肖，也该被罚责30大板。中国幅员辽阔，别说城市之间生活习俗差别有多么大，就连建筑必须考虑的自然元素，也是千差万别的。即便一个城市，不同群体的审美习惯、生活习惯、支配能力的也千差万别，平民们以实用为美，中产们以形式为美，富豪们以符号为美。怎么可以搬个城市模型一刀切呢？
　　
　　再回过头来说领袖万科。王石追求模块化、标准化的工业式开发模式，这直接强奸了不同城市的生活习俗。西装虽美，但无论高矮胖瘦、男女老少人人一件，就大刹风情了。虽然这有利于万科抵抗风险，打着滚发展，成为家大业大的领袖，但就复制这件事情来说，这是万科的原罪。

（六）、低能——学科的幼儿现象
　　
　　虽然房地产公司人才济济，耍出来的手段动物般凶猛；虽然房地产食肉群体个个都是专家、高手，虽然房地产公司老板个个都是人中精华，拉下那么多高官下马；虽然房地产领域所涉及的专业学科非常多，并且十分健全和先进，规划、建筑、施工、预结算、园林，学科种类丰富程度，可以组成一个建筑学院。但这并不能改变房地产的低能现实，就像人类使用若干科学，但是人类对自身的学科建设——人类学，还停留在非常低级的阶段。
　　
　　房地产的低能，是这个行业缺乏自己的学科，也就是“房地产学”，囊括建筑、规范、城市、园林、商业、社会等学科的综合学科，它不是尚需时日健全的新生学科，到今天，它还没有萌芽。关于房地产的低能状态，业界里有大量的现象可以证明。
　　
　　1、说不清房地产业的产品到底是什么。房地产强大的资源，吸引了来自于五湖四海的业界精英。人才密集之程度，令诸如汽车、电信、IT、金融这些行业眼红。但是，无论这些精英多么有才华，始终都没有搞清楚房地产的产品是什么。那些建筑业的人才，始终认为建筑就是产品；那些公司老总，认为公司的品牌是产品；那些初探物业的才子，认为自己的服务也是产品。这些争议说明，到底什么是房地产的产品，尚未定论。
　　
　　2、没有合作，只有屈服。房地产是一个综合行业，修建一个楼盘，会有多个行业的人来配合，包括规划、设计、建筑、营销推广、销售、物业以及最大的盈利者——房地产老板。从定位立项开始，他们之间就争论不断，规划者的意见甚至和设计者意见相左，设计者听不懂来自营销的意见，而销售者可能认为营销的意见是狗屁，难以统一。即便统一了，拿到老板那里去，又以最大盈利目标为出发点，否定原来的方案。最项目报建时，意见基本达成一致，但一定是强势力量压倒了弱势力量。屈服者表面上认同，心理极不乐意。即便乐意去做，也难以理解对方的话语模式。各个分支行业无法有效配合证明，房地产缺乏一套整合各个分支领域的共同学科体系。
　　
　　3、无法沟通。屈服关系，在于分支行业之间；而无法沟通现象，则发生在同一产业的内部间，特别是产品定位和销售这一板块。同一个项目，叫一千个营销总监来把脉，就会有1000种定位思路，叫来社会学者、规划设计、营销总监，对同一项目谈出观点，无论角度、观点、内容，就无法沟通，每个端口的人，只站在自己的角度说话。这非常可惜，因为这意味着来自一线的珍贵经验无法交流，行业智慧像沙子一样，后来的一来，就将前面的推翻了。所以房地产发展这么多年，学科知识还仅仅是最开始的小土堆。
　　
　　4、无法进步创新。无论是建筑规划还是营销推广，都存在严重的雷同现象，带点感情色彩来说，就是“天下文章一般抄”，不带感情色彩说，是“重复自我”、“重复别人”。很多业内人士，都是“一招鲜，吃遍天”，规划、户型思路，卖给这家公司又卖给那家公司，同样的销售手段，这个楼盘用了那个楼盘用，一用就是三五年，每年居然可以混得薪水数十万。缺乏学科体系化指导，这些从业人士，根本不知道不同人群、不同时间，对项目的需求是不同的。所以，这么多年以来，中国房地产做案数万起，真正有特色，满足了当地目标客户群需求的楼盘，少之又少。由于缺乏学科体系化对操盘的指导，如今中国的城市风貌，从南到北，从东到西，都是一个面孔。
　　
　　子曰：“盗也有道”，对于一个行业来说，缺乏行业学科，相当于人缺乏灵魂，无论他再怎么凶猛，都只是匹夫动物，连盗匪都做不好。对于行业来说，其危险程度可以致命，回过头来我们可以发现一个现象，那就是被社会保留下来，成其为行业的生意，都有相应的学科体系。前途大一点的行业，其学科体系在大学里传授，比如营销、旅游、飞行、电子维修、机械、餐饮等等。卑贱一点的行业，比如走街串巷的剃头师父、挖面掏耳的，也有其相应的行业经验，以师父带徒弟的方式世代流传。
　　
　　健全的行业学科，其内容由三个方面组成，第一是该行业的产品到底是什么？第二是产品好坏的标准是什么？第三是如何制造出好的产品。框架非常简单，但肯定会涉及太多基础知识，又被不同时代人的需求变化所左右，所以，任何行业的学科体系，都是厚厚的几本书，并不断更新。
　　
　　因为房地产没有建立学科体系，所以大多数开发行为都出现方向性偏差。有走建筑道路的，有走资金链条道路的，有走消费者心理战道路的，甚至有专门走政策擦边球道路的，相互不交叉，一条路走到天黑。而房地产学科的内容只有两个元素，一个是“城市”，一个是“人”。
　　
　　没有“城市”，就没有房地产，农村里也修房子，除了没有政策法规内容和批量化生产因素外，其流程几乎和楼盘开发一样，农村所有工程需求累加起来，可能比城市建筑工程大的多。但那不是“房地产”，原因何在？因为房地产的是“城市”成为社会语境后，伴随出现的，房地产行为必须为“城市”服务，光有建筑，是不行的。
　　
　　“城市”已经成为社会的重点，“农村”在百年前还是中国的中心，但如今已经沦为城市的附属。农村里创造的财富，都流向城市；农村出产的人才，都为城市所用；农村的生产，几乎都是为城市人口定做的，农村只是城市的粮仓和补给站。
　　
　　“城市”成为社会代名词的另外一个表现是，当今所有政治、文化、科技、法律、经济制度、意识领域的体系，都是以满足“城市”发展为原则而制定的。简单点说，科技发明，一定是为城市所用的；法律，也是以“城市”需求而制定并且更改的；连文字用语，都是以城市话语模式为蓝本；当今的农村美女，也只嫁城市里的有为男人；连道德观念，也是根据城市的习俗变化而变化。
　　
　　在“城市”当家的社会里，“人”也特指以“城市里的社会关系总和”，如果你不幸和城市没有任何关系，不具备城市人口思想体系、价值标准、交往习惯，那么，很抱歉，可能你在此社会寸步难移，无论你多么善良，你做的每一件事情，都会招来奇怪的眼光，他们会觉得你不是“人”，而是一个奇怪的他乡生物。
　　
　　“城市”以及“人”，是房地产学科的基础，房地产的开发行为，就是为“人”建立适合的“城市平台”。光是有建筑知识、营销知识、开发知识、物管知识、销售知识，是远远不够的。学科的探索者，更需要具有基于“商业、居住、政治、意思形态”综合起来的城市知识。
　　
　　具体“房地产学”内容，因为不属于本章节目的。所以就此打住，但实效顾问愿意与所有有志于研究这门学科的人探讨。

（七）、无良——一锤子买卖经营思想
　　
　　每年的3.15，都是各大房地产公司吃不香喝不辣的日子。房地产投诉，已经和电信行业一起飞跃到行业投诉之首了。人们投诉通信行业，更多针对其霸王条款，而对房地产，投诉的所指是欺诈行为。霸王条款，是明里欺负人，还不算欺诈；而欺诈行为，是暗地里伤害人，甚至设计圈套来伤害购房者。
　　
　　收集消费者的抗议，其愤怒的词语此起彼伏，诸如：“承诺的绿地没有了；承诺的服务不到位；不该修建房子的地方修了房子；面积缩水不愿意退房；交的定金不退；产权证办不下来了；一房二卖”。以上还属于触犯了法律法规的事件，购房者还可以通过法律途径来维护权力。另外一种情况，法律完全管不了，购房者只能打掉牙齿和血吞，比如，窗户后面就是高压线，周边的空地在入住后施工，旁边有巨大的垃圾处理场，刚入住的新房有裂缝。这些属于开发商有义务告知的，但为了销售，大部分开发商还要拼命掩藏。
　　
　　我不愿意用“欺诈”这个词语来定义开发商的种种行为，那是法律的事情，也是小范围的事情。我觉得“无良”这个词语更适合来概括他们。中国房地产总公司的“无良”心态的表现为：“不该承诺的敢承诺，该明说的偏偏不说”，这和欺负大娘的江湖游医行径相同：俺的仙丹，从妇科病到皮肤皱纹，啥子毛病都可以医治。只要你掏钱。与江湖游医不同的是，开发商们不心虚，他拥有众多资源，有一股南霸天的气魄，他不但要乱说，而且敢乱说，他不想说的，就是不说。
　　
　　开发商以“无良”心态，对很多人，做了很多事情，其中触犯法律的，只是极小的一小部分，尚有大量打了法律擦边球的行为，这些行为，不光针对购房者，也针对其他群体，甚至包括政府，比如将房价上升的罪过推给挂拍照政策，这让此政策很长一段时间很尴尬，左右不讨好。
　　
　　拿破仑尚且和战士们一起喝汤，残忍的矛头只对外不对内。而开发商不一样，他不但这么对消费者，甚至也对跟着自己干的“房地产食肉群体”，那些帮助开发商吹风的媒体，谁没有开发商的有钱不付的死帐烂帐；那些加班吐血的广告公司，拿到的广告招标协议，绝大多数是为了骗取推广思路；那些在最危难时刻来救急的销售代理，在项目尚有起色的时候，就被炒犹鱼；那些可怜拿不到过年钱的民工，那些吐血做方案的建筑规划师。这些群体，和普通购房者一样，明里被欺，暗里被吭，更悲惨之处在于，限于身份和生存圈子，他们很少诉诸法律。
　　
　　再来说说最近很热门的“于凌罡”，做为中国民间集资建房的第一人，火了一阵；最近又开始火了，关于他的帖子很多，大部分是来自开发商群体，话语中无不充满对他行为的嘲笑和饥讽。其实创建自己的家园，“于凌罡”们何错之有，况且他们说得很清楚，之所以集资建房，是因为买不起商品房。正是这一点触犯了霸权开发商利益，开发商想得很清楚，要是“于凌罡们”成功了，中国将出现千千万万个“于凌罡”，如果那样，房地产将不房地产，这是公开对开发商利益的挑战，危害何其大也。所以，“于凌罡”一定不能成功，欺哄和嘲讽只是开始，或许“中国集资建房第一人”将来还会遇到更多意想不到的麻烦。
　　
　　只有两种人通常“无良”，一是霸王，权力在握，顺我者未必昌，但逆我者一定忘，所以霸王们完全可以不讲良心道义，权力才是一切。另一种“无良”人，就是骗子，他们为什么敢于“无良”，因为他们做的都是一锤子买卖，无需后顾之忧。为了这一次将钱捞够，所以“不该说的敢说，该说的就是不说”。
　　
　　很明显，开发商不是“霸王”。他们是“一锤子”买卖人，将智者的可持续道路抛在脑后，只管今天，不管明天。

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