[ 2006-05-30 09:54:00 ]

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房地产行业-关于九部委出台“关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见”的评论

简评：

5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》 该意见是对5月17日“国六条”对房地产行业调控指导意见框架下的具体实施细则，我们以下简称为“九部委六条”。我们对此评论如下：

        “九部委六条”有助于抑制房价的过快增长；

       “九部委六条”的效果主要取决于各地方政府的执行情况；

       “九部委六条”对龙头企业的影响有限。

“九部委六条”与以往不同的四项定量的规定，我们对其总结且分析作用如下表：

内容    作用   
90平方米以下房屋要占到70%以上   相当于增加供给
首付比例提高到30%，90平方米以下维持20%  全面的抑制需求
二手房转让征收营业税期限从2年延长至5年土地开发  抑制需求，尤其是多次置业的需求
开发面积不足1/3或以投资额不足1/4将按闲土地处置  增加供给      



总的来看，除了90平方米的规定之外，此次实施细则的力度和内容与我们的判断基本一致（一季度季报06.5.16），我们仍然维持房地产行业不会出现大的调整的判断不变。

“九部委六条”有助于抑制房价的过快增长

此次实施细则明显从供求两个方面分别进行了控制，而与以往不同的是，此次调控的具体规定相当于增加了供给，抑制了需求，增加供给从两个方面，一是结构上调整，增加了中小户型的比重，从而一方面能够缓解住房供给的紧张（总面积不变的情况下，户数增加），另一方面也降低了普通购房者的买房门坎（总价的降低）；二是加大对存量土地进入市场的挤压力度；而抑制需求的力度也不小，不仅对投资/投机行为加大了打击力度（征收营业税延长至5年），而且对自住性需求也进行打压（首付比例提高到30%）。我们认为这样一方面增加供给，另一方面抑制需求的方法对抑制房价上涨比较有效。

“九部委六条”的效果主要取决于各地方政府的执行情况

各地方政府对政策的执行力度将是该政策能否起到效果的关键，尤其是新的土地供应计划和对存量土地的挤压力度将对市场的供求逆转起到最为关键的作用，如果供应仍满足不了刚性需求，则即使增加营业税也将转嫁给购房者的头上，而其不到抑制房价的作用。另外，70%以上的房屋面积在90平方米以下的规定在具体实施的时候将面临较大的难度。


对龙头企业的影响有限

接连的政策必将导致房地产投资增幅的继续下降以及房地产消费需求的增幅下降，行业增长和利润率水平的高峰期已过，未来将步入一段时间的调整；由于区域的差异性，对南方城市影响要小于北方城市；对中小城市的影响要大于对一、二线城市的影响，对高档商品房的影响要大于对普通商品房的影响；在这种情况下，区域性房地产企业，高档房地产项目集中的企业以及纯开发类的企业所受的影响将较大；而由于行业竞争的加剧，中小开发商将加快退出市场的过程，从而为行业整合，优质的房地产龙头企业脱颖而出带来较大的机遇，另外，一个稳定的行业发展环境也是这些龙头企业长期健康发展的基础，所以我们认为，尽管短期内调控政策也会对龙头企业产生一定的负面影响，但其长期发展看好，由于市场已经部分反映了调控政策带来的负面影响，而且房地产调控政策近期再次出台的预期基本没有了，所以房地产的股价不会出现大幅度调整，我们认为经过一段观望期以后，有良好业绩增长的公司仍将会有较好的市场表现。

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