地产业作为国民经济的重要引擎之一,对经济增长的贡献十分显著,地产业拉动的产业实在太多了。地产业A股共130个上市公司,总市值2.6万亿,在股市中具有举具轻重的作用。它的涨跌严重影响市场走势,在它没有见底前,大盘是不可能见底的。在熊市里,所有板块都必须跌透了,大盘才可能见大底。地产板块在A股总市值排名第3,它不见底,大盘更加不可能见底。
下面的数据可能暗示着,今年的冬天将格外寒冷。就算各种抢房大战仍然歌舞升平,也不能掩盖那满目疮痍。
1-5月份,房地产开发企业土地购置面积7742万平方米,同比增长2.1%,1-4月份为下降2.1%;土地成交价款3522亿元,增长16.0%,增速提高2.4个百分点。看数据可能无感,看看图马上就不一样了。
开发商拿地面积骤降
房地产开发企业土地购置面积,是指开发商今年前5月购置土地面积。去年土地增速都有2位数,今年上半年直接跌到了负值,这里问题就严重了。开发商手里没地,开发商拍地,再到销售,业内平均是在半年到1年。也就是说下半年开始国内的一手房会严重短缺,这将导致开发商的营业收入大幅降低,相应的利润也同步降低。
举个例子说明一下。去年下半年万科营业额1200亿,净利润120亿。今年下半年营业额800亿,净利润80亿。净利润同比就变成了负数,相应的估值也要抬升。整个地产业都是这样,那整个地产上市公司将面临估值重估,形成戴维斯双击。这一段看不懂不要紧,只要知道上半年拿地少了,造出来的房子就会变少,肯定会影响收入。
那究竟是什么原因导致开发商拿地少了
这几年楼市太火了,开发商不可能有钱不赚啊,应该继续大量拿地才对啊。想法是好的,但开发商脖子被掐住了,断了它们资金来源。
被中止的地产债
我们都知道地产公司都是贷款开发房子,用杠杆赚钱,房企负债率是全社会最高的,先看一组数据。
Wind数据显示,2017年A股128家上市房企负债合计达到6.51万亿,平均资产负债率64.56%,其中63家房企负债超过百亿,34家房企资产负债率已经超过80%。
从负债金额来看,万科A以1.03万亿的负债高居第一名,第二三名分别是绿地控股和保利地产,负债金额分别是7701.97亿和5971.31亿。
可以看出地产公司是非常缺钱的,5.28日碧桂园发200亿公司债被中止了,合生创展31亿元私募债、富力地产60亿元私募债、花样年50亿元私募等都被中止了,而这,只是冰山一角。地产公司没有钱就运转不了的,整个地产行业融资已经非常困难了。连全国前三的房企碧桂园都融不到资,其他房企的状况可想而知。
房企上市公司从股市增发拿钱是不被允许的,只能在社会发债,银行又不购买,只能去国外了。国外融资更难,现在美国加息,全世界热钱都在回流美国。
土地流拍
如此火爆的情况下,今年上半年不少土地流拍了。主要是二三线城市,一线城市地仍然是供不应求(原因是放地太少)。主要原因就是房企借不到钱,这和今年上半年房地产开发企业土地购置面积数据是一致的。小部分原因是目前政府限价,开发商利润下降,导致拿地积极性下降,要知道这么高杠杆拿地,万一跌了点儿,就可能要含泪清仓,风险很大的.
所谓的火爆实则是假象。今年上半年经常看到的抢房大战,那是楼市火爆的假像。原因是部分城市限价政策导致一二手房价格倒挂,前几天南京河西某楼盘400套房源,12000人抢购,比中签还难。抢到就是赚到,房价比周边二手房每平方便宜1万,100平方只要抢到就赚100万,业内叫无风险套利。连100多岁的都加入了抢房队伍,全家名额齐上阵。但这仅仅是部分限价房,大部分城市房价已经稳定住了。
接二连三的房企违约
因资金问题,今年包括中弘控股、恒盛地产在内已经有多家房企被曝出债务违约,鲁商置业因资金问题而被交易所问询,此后市场疯传天津房产集团也可能出现到期债务难以及时还款的情况。
各房企融资都困难,连碧桂园都发不出债。一些中小房企债务不能偿付就是很正常的事了。而这些是有可能蔓延开的,整个地产界都这样,想全身而退有那么容易么?!
土地购置减少---发不出去的地产债---土地流拍---房企违约---股票下跌
原因到底出在哪里?
其实答案很简单的,金融去杠杆啊。货币供应量指标M2,在17年1月开始持续下降,从16年的14%,一直降到今天的8.3%。货币供应减少了40%,钱少了近一半,地产的日子怎么可能好过?!为什么金融要去杠杆,请看本人前段时间文章《金融去杠杆影响A股涨跌》。
自去年两会开始去杠杆主就一直在吹风,去年7月万达卖项目时,万达债在债市一度被抛售,这已经显露严重性了,等到今年看宏观数据就有点晚了,当然股市里的反应永远比债市要慢,传导到股市还有很长一段时间,大规模的恐慌还在后面,为什么,因为机构研究员喜欢看数据,等他们发现上市房企营收和净利润下降都是明年的事了,到那时这些基金卖股票就会进一步打压地产股。
那有没有人提前预判到了?有!今年上半年,地产股票一跌不回头,连反弹都没有。这就是聪明人在跑路啊。市场根本不知道地产股出了什么问题,人家就已经跑了。等后知后觉的基金和韭菜们明年终于反应过来,拼命抛筹码时,聪明人又杀回来捡廉价的带血筹码了。地产行业不见底,大盘不可能见底,大盘下跌之路还很长,跌幅一步到位的可能性小,慢慢阴跌的可能性大。无论是哪种方式都不要紧,跌得快了就会有中期反弹,慢慢阴跌,就一直等待,机会是跌出来的。
昨天反弹,今天一根大阴线把昨天涨幅全部吃掉,中小板指、创业板指已经新低,这种反弹能抢么?你去就把你给埋了。5.21下跌一个月以来,仅4次反弹5.31、6.5、6.12、6.14和昨天,仅6.5日那次第2天没有下跌,其余4次的第二天都是阴线包掉阳线,一点机会都没有。一个月了,如此简单的行情,你看对了吗?如果没有,找找原因。中长线需要看基本面,没有这扎实的基本面做依托,就不可能这样看空,今天写了地产,明天准备写更大的行业群体。懂了这个,想不看空都不行。
温馨提示: 近期发现个别投资者私下汇款给博主,引发纠纷。在此中金在线提醒网友们提高风险意识,请通过正规渠道消费,确保财产安全。客服咨询电话:4008888366。
用手机或者平板电脑扫描应用拍下上方二维码,可以在手机博客继续浏览文本,也可以分享给你的联系人。