怕跌价开发商宁死不卖 楼市进入滞胀时代
最近几个月，除了深圳等少数几个城市房价出现明显下跌外，其他地区房价几乎没有大的下调，一些热点地区房价仍在上涨。现在，在媒体上，一些专家和部分地产商出来表态，认为房价要下跌；另一方面，一些地产商开始捂盘，保持市场供给的紧缺。在这种情况下，房地产市场出现了另类“滞胀”销售停滞、价格微涨。
这种“滞胀”的形成无疑使房地产市场变得更加扑朔迷离，大家不知道该买房还是该卖房，目前很多购房者说得最多的话就是“持币观望”。在记者采访的购房者中，大多数人表示，在很大程度上，持币观望的一个重要原因是媒体上对房价下跌的各种报道。
那么，房价到底会不会下降呢？
从记者走访的情况看，虽然很多开发商仍守着原有的价格不变，但为了刺激购房者的胃口，他们也采取了优惠折扣或者赠送物品等方式。不过，这些优惠措施并没有取得很好的效果。拿一位看房市民的话来说，“越是打折越觉得房价会跌，所以还是观望为好”。
房地产商似乎也不仅仅只选择打折这样的促销方式，很多开发商把楼盘“化整为零”，选择逐步开盘的方式，以减少同一时间内市场房源的供给。这看似是开发商“捂盘”，但似乎也透露着一种无奈。试想，如果市场房源供给充裕而需求仍然不足，那么，将会有更多的声音支持房价下调。目前这种供需的“紧平衡”，其实在一定程度上维持了房价滞而不跌。
从目前的情况看，无论是房地产商还是购房者，似乎都在“憋着”，一方是憋着少上些房源，保证房价不落，另一方是憋着等房价下落。因此，这种“滞胀”的局面恐怕不能持续太久。时间长了，房地产商资金供应难以为继，而具有真实需求的购房者也不能太久持币而不购房。
现在的疑问是，哪方面会胜利？从目前的形势看，开发商的资金链问题将是市场变盘的关节点。北京师范大学经济研究中心主任钟伟估计，在目前的需求状况下，维持现在的开发节奏，今年我国房地产业将出现4000亿元-5000亿元左右的资金缺口。
分析人士认为，如果不能弥补这些资金缺口，房地产商将不得不“拆房子卖地”。目前的政策并不支持房地产开发贷款，也不支持满足投机需求的个人住房贷款。同时，股市低迷又使通过上市和再融资获得资金的愿望难以实现。因此，如果新增资金跟不上，加快售房回收资金将成为一些房地产商的唯一出路。（中国证券报 周明）
（北京商报 ）
热钱对中国楼市是“画饼充饥”
这次中美经济合作对话对中国房价未来的走势具有积极而重大的意义。
很多开发商之所以不愿意降价销售，一个很重要的原因是对国际热钱心存幻想，而能够吸引国际热钱进入中国楼市的一个很重要的理由，就是人民币的大幅升值。这次中美经济合作对话传达了一个重要的信息，那就是保持强势美元，维护汇率稳定。
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美国财长保尔森表示，不排除政府入市干预或采取其他政策工具来提振美元的可能。从中美贸易的共同利益出发，未来人民币汇率将有一个相当长时期的稳定过程，预期人民币兑美元汇率的中间价将维持在7至7.28左右。那么，对中国楼市来讲，6500亿国际热钱只是一个画饼，无法充饥。
中美经济合作对话期间，中国政府全面提高燃油和电力的价格，财政补贴高达195亿，国际市场燃油价格应声而落，应该是冒着很大的风险。有机构判断，此举将为中国的CPI增长至少一个点，也就是说未来的通货膨胀将会加剧，怎么办呢？
央行将发挥作用了。提高存款准备金率已经没有多少空间，对通胀的抑制力越来越弱。现在最可靠的办法是加息。从目前中国的利率政策来看，不对称加息还有空间，也就是只加存款利率，让老百姓的存款由负利率转正，而让中小企业以及只有一套住房的个人贷款利率不变。那么，银行业的利率空间压缩一点，普通民众在高通胀时期不至于出现财富缩水。央行所要做的，主要是选择时机的问题。
加息都是必然的。那么，对中国房价已经出现连续4个月的涨幅下降的情况来看，原先70个大中城市的局部下降，将演变成整体的下降，时机应该是今年的10月份。有些人以为，中国房价的整体下降，很可能影响中国经济的发展，这是一种误导。恰恰相反，房价整体下降，对中国经济的三驾马车是一种矫正，原先是出口和投资跑得太快了，而内需太慢了，现在矫正一下，让内需跑得快一点，让投资和出口慢下来，如此而已。
不错，此时加息，的确是压垮中国高房价的最后一根稻草。但是，不压垮高房价则中国经济的泡沫无法剔除，通货膨胀无法抑制，民生也将得不到保证。 （牛刀）(来源:广州日报)
北京楼市打折盛行 成交局面继续低迷
央视网消息（新闻30分）：自去年底以来，北京房地产市场就持续出现了成交量下滑的迹象，到今年上半年，很多开发商纷纷推出了多项促销手段，有的楼盘折扣甚至达到八折，那么如此大的优惠幅度有没有吸引处于观望的购房者呢，记者进行了调查。
在北京南三环外紧邻建设中的地铁四号线附近，有不少今年才开盘的新房，记者走访了其中的一个，这家楼盘的促销广告很醒目，买一居室送8到11万元的车款，而如果付全款的话，还可以打9折。销售人员为记者计算了一下，如果买一套60平方米一居室的话，可以优惠将近20万元。
销售人员：原来一万四一平方米，打完折一万一，周边二手房都一万二三了。
据售楼人员介绍，这个楼盘是今年4月份开盘的，当时最多只有95折的优惠，那么短短两个月时间就有如此大的打折，具体原因是什么呢？
销售人员：主要是我们公司要开发其他项目，银行贷款利息又高，就想赶紧把这个项目的钱回笼。
根据链家地产对北京100个在售楼盘的调查显示，目前，北京有79.5%的项目采取打折销售，很多新开的楼盘大多采取了低于区域均价的策略开盘，有的甚至低于二手房。而老的楼盘由于前期销售的压力，多采取特价房、送车、送物业等方式促销，而不是直接的折扣。
我爱我家控股公司 副总裁 胡景晖：如果不采取打折的手段，资金很难回笼，后市走势不妙。
一些楼盘的优惠措施的确在一段时间引起了很多购房者的关注，但记者在调查中发现，很多楼盘的成交量远没有表面上看起来那么红火。在北京六里桥附近的这个楼盘是上周末开盘的，每平方米均价达到15500元，售楼处前来看房的人很多，现场的销售控制表上，大部分表格也都以醒目的红色提示房子已经有主了。
销售人员：700多套房子，现在只有200多套了 。
但实际成交量是什么样呢，记者登陆了北京市房地产交易管理网进行查询，北京市所有的期房预售合同都会通过这个网站进行签约，记者点击进入才发现，这个表面上热销的楼盘其实真正售出的房子只有十几套，记者在现场还看到了一对前来退房的夫妇。
一组数据也显示，北京的房地产交易还没有走出低迷的状态，今年1至5月，北京市商品住宅销售面积为266.3万平方米，同比下降了48.8%，还达不到2003年同期的销售水平。国家统计局刚刚公布的5月份国房景气指数也只有103.34，比4月份回落0.73点，这是该指数连续6个月出现环比回落。
专家表示，在这样的宏观形势下，要改变当前购房者的观望状态，开发商需要理性的定价，而打折也只有达到一定的心理价位购房者才会买单。(来源:CCTV)
广州：低价盘血拼限价房 楼市降价烽烟再起
关于房价，不久前有两位房地产业界的“大佬”相继宣称了已调整到位。曾抛出“拐点论”并带头降价的万科董事长王石说，万科该降的都已经降了，今后应该不会再降价了；富力董事长李思廉在接受采访时也表示，房地产市场最困难的时候已经过去了，房价很难再跌了。
不再降价，这应该代表了许多发展商的共同心声。然而，持续萎靡不振的楼市，却未能让发展商们心想事成。
相映成趣的是，近期要与限价房“血拼”价格的商品楼盘，队伍竟越来越壮大开来；而之前一些只敢羞羞答答地优惠的发展商，公开促销的力度也正在加大。
市场价格波动自有其客观规律。当股市跌破3000点时，政府连出两大利好紧急救市，虽有反弹，但股指最终还是轻易地击破了“政策大底”。这就是趋势的力量。
政策呵护有加的股市，尚且无法扭转趋势驱熊迎牛，已走在下降通道同时还频遭宏观调控冷风吹袭的楼市，现在说见底，恐怕更是为时尚早。
编者按
近期，广州楼市出现了一些值得关注的现象：曾经作为区域抑制房价“风向标”的限价房，正遭受同区域低价商品房的“群起攻击”，多个楼盘纷纷都打出便宜过限价房的旗号卖楼；与此同时，一些曾经在降价潮中价格异常坚挺的楼盘，价格开始逐步松动了，而多个发展商去年拍得的“地王”，开始易主了……种种迹像表明，楼市的优惠力度正在加大，房价正在继续加速寻底。发展商资金链紧绷、经济前景不明朗加剧的观望、保障性住房正改变供应格局和楼市暴利的现实存在等，令房价仍有一定的下探空间。
现象篇限价房VS低价房谁是终结者？
原本为“平抑区域房价”而生的限价房，如今正在遭受市场尴尬的挑战。继时代糖果的“挑旗”之后，凤凰城美誉、锦绣新天地乃至中海金沙湾等多个楼盘都标出比限价房更低的价格，与限价房公然抢客。
低价房PK限价房
广州首个限价房金沙洲保利西子湾的开售给广州楼市造成的影响一波又一波，也令金沙洲的楼盘在2007年末上演价格战。在今年伊始，金沙洲的时代糖果鲜明的打出“PK限价房”的旗号推出更低价位的商品房抢市，以4880元／平方米的低价“明挑”保利西子湾6500元／平方米的限价。其后，同处于该区域的中海地产玩起了“左手打右手”的游戏，在自己推出限价房中海金沙馨园的同时，几乎与同等价位推出了自己的大型住宅小区中海金沙湾的新货单位。
价格战的序幕在限价房的挑动下，在金沙洲上演，同时在整个广州楼市蔓延。
在东部，同样的戏码也在上演。
（南方日报）
“楼市跌不得”论调究竟威胁谁
在楼市下跌迹象日益明显之时，“楼市跌不得”的论调又开始出现在各种媒体。在某地产商放言“要死肯定是银行先死，房地产商后死”后，有人开始炮制“经济放缓对房地产业并不致命，但楼市下跌对经济却是致命”的观点。他们抛出这些言论目的只有一个，那就是不希望看到楼市的理性回归。
这种赤裸裸的威胁经不起考验。事实上，在房地产业占国民经济比重较大的今天，楼市下跌自然会对金融和经济造成一定的影响，但是否会带来非常大的危害，值得商榷。从金融角度来看，尽管在楼市的高歌猛进中银行扮演了推波助澜的角色，但在整体风险控制上，银行并没有掉以轻心。一方面，央行设置了开发贷款中自有资金不得低于35%的门槛，降低了银行在开发领域的风险；另一方面，在个人房贷方面，近年来银行在资质审查以及房地产评估方面明显从严（评估值往往低于市场价格）。即便楼市出现下跌，个人房贷质量依然能得到较高保障。正因如此，尽管深圳、广州楼市近期出现下跌，银行却没有受到很大冲击。此前建行多次表态，即便楼市下跌30％也仍在承受范围之内。
从国民经济发展的角度来看，不可否认，如果楼市出现较大幅度下跌，中国经济可能要经历阵痛，但在传统经济增长模式难以为继，必须转变经济发展方式的背景下，楼市下跌有利于促使过度集中的资金流向承载中国经济发展希望的企业，加快经济发展方式的转变。需要指出的是，房地产业是高耗能行业，所拉动的下游也大多是高耗能行业，这显然不符合中国经济发展的方向；而在楼市飙涨的时候，大量的实业资本转战楼市，部分导致实业发展后劲不足，这恰恰是未来经济发展的隐患之一。
另外，需要引起重视的是，尽管楼市和股市有所区别，但二者都充当了资金蓄水池的作用，而体量庞大的楼市近年来更是成为吸纳流动性的主力。泛滥的流动性在推高楼价的同时，也让楼市这个蓄水池不堪重负，成为悬在中国经济头上的“堰塞湖”，解决这个“堰塞湖”的方法不是继续蓄水，而是在决堤前及早疏通。因此，楼市的适度下跌无论对于楼市自身还是对于国民经济的健康发展都有好处。
综合来看，楼市的适度下跌并不会造成严重威胁，但为什么楼市只是略显疲软就引起某些人的过度紧张呢？在近年来的楼市暴涨中，开发商和投资客们的胃口越来越大，卷入楼市中的利益集团也越来越多。在非理性氛围中，天价土地的记录不断被刷新，某投资客动辄数十套乃至百套的扫盘新闻频频见诸报端，楼市的资金杠杆效应被急剧放大，这种巨大的杠杆逼迫他们只能接受楼市上涨而无法承受楼市下跌。因此，他们才是真正的被楼市下跌所“威胁”的对象。而他们炮制的种种“威胁论”恰恰暴露出他们色厉内荏的心理。(李良)
（中国证券报）
京城楼市：炒房者急于套现或开始抛售“次新房”
2008年06月23日11:25 来源： 我有话说 查看评论(0) 好文我顶(0) 持币购房者冷眼观望，持房待售的炒房者急于套现，
京城楼市似乎正在发生一场潜变——
同是一个楼盘，开发商手中的新房与业主手中的“次新房”，价差竟能达到6000—9000元/平米。一边是沉得住气、持币待购的购房者，一边是似乎已沉不住气、持房待售的房产投资者，京城楼市正在经历一场潜变。
二环便宜过五环？
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小陈的“战果”位于宣武区广安门地区，距离西二环只有二三百米，距离小陈上班的金融街(000402,股吧)只有不到3公里，地铁也在规划中，交通非常方便。虽然是二手房，但其实房龄只有5年，所以房子的结构、户型、朝向都不错，而且由于当时小区定位为高档社区，绿化、物业、配套设施以及业主素质都令小陈很满意。
记者到小陈“新家”附近的几家中介机构了解之后发现：其实小陈并不是捡到了什么“天上掉下的馅饼”，他购买的二手房在这一地段属于中等价格，比较普遍。
小陈的新家附近，有两个新楼盘也正在销售，尽管这两个新盘属于西二环外，位置不如小陈的二手房好，但记者从售楼处了解到，这两个新盘的售价都在20000元/平米左右。记者从北京市房地产交易管理网上提供的数据中也发现：如果是新房，12000元/平米这样的价格，就算是五环内也不是很多，北五环外、临近高速的部分住宅性楼盘已经出现了18000元/平米的新房报价。
更为令人费解的是，即使在同一小区，新房和二手房的售价也差距很大。记者在位于北京西二环菜户营附近的一处较大楼盘售楼处看到，如今正在销售的是该楼盘的三期，价格为21000元/平米，收房入住时间是2009年初。而在该楼盘周围的几家中介，记者看到都有大量的该楼盘的二手房在销售，价格在12000—15000元/平米左右，比新房售价差了6000—9000元/平米。
同一地段、条件相似的新房和二手房为何也会有如此大的售价差异？
据链家地产的一位张经理介绍，该楼盘是从2006年9月开始卖一期，当时价格只有8500元/平米，之后价格一路走高，到2007年底，二期的售价已经攀升到了20000元/平米，但所有房子都是在今年初才交房。
“现在出售的大部分是一期的业主，他们的房子大都是收了房就在中介挂牌等买主，因为他们都是以投资为目的购房的。”张经理说，“由于买的时候只有八九千元每平米，所以他们即使只卖一万二三，也已经赚了百分之三、四十了。”
二手房如此便宜，为什么还有人购买新房呢？张经理一语道破“玄机”：“二手房的价格门槛要高呀，比如同样总价为100万，新房只需要付20%的首付款，也就是只要有二十几万就可以了；但是二手房因为各种税费要一次性付清，贷款比例最多在评估价(一般低于售价)的7成，所以大概需要一次性支付40万—50万。”
“买这边房子的大多是年轻人，估计自住型的业主的平均年龄30岁都不到，手里的资金有限， 但因为结婚、生小孩等刚性需求，急需购房，所以即使价格高也只能选择新房。”他说。
记者在调查中发现，这种新房、二手房差价巨大的情况并非个案，“凡是2006年前后新房供给量比较充足的地区都会出现这样的‘怪’现象，比如在广渠门、太阳宫等地区比较明显。”一位业内人士告诉记者，“因为那时候房价飙升厉害，市场上充斥着投资客。”
“次新房”是新名词，也是新主角
但最近几个月，长期以来由于购置门槛高而并不受“待见”的二手房似乎一下子成了“香饽饽”，特别是所谓的“次新房”，已经成为了本季度楼市当之无愧的主角。
“次新房”是近期二手房地产市场出现的一个新名词，通常是指房龄在5年以下或者刚满5年的二手商品房，甚至包括大量的交房后根本就没有入住的全新商品房——这些房子的提供者通常都是“炒房族”。
3月以来，北京、上海等全国不少地方都出现了新房投放与成交量低迷、二手房挂牌量和销售量大幅上升的情况。以北京为例，春节过后的3月份开始，北京的二手房市场呈现了十分明显的挂牌量和成交量大幅上升的局面。
北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年3月份，北京市二手房成交量相比2月份涨幅达70%以上，被视为成交“井喷月”，但成交价格涨幅则继续趋缓，环比上涨0.9%，平均成交价格达到9646元/平米；而4月份，二手房的成交量也增加了近两成。
虽然刚刚过去的5月份，北京二手房的成交量只增长了5%左右(各中介机构普遍认为这是由于受地震的影响，购房者对旧房的安全担忧造成的)，但根据链家地产市场研发中心提供的数据显示，北京房龄5年之内的次新房成交量在5月份仍然维持了20%的增速。“因为很多次新房都是低密度、低层钢混住宅，抗震性远高于塔楼。”链家地产张经理说。
与此同时，新房投放却非常冷淡，销售成交量也十分低迷。根据北京市房地产交易管理网的统计数据显示：今年一季度，北京市商品住宅(新房)的供应量同比基本持平，但成交量却下降了36.1%。而从4月、5月的成交情况看，二季度这种情况仍会延续。
各中介公司和研究机构均估计，在房价预期非常不明朗和“拐点”被激烈争论的背景下，二手房市场的主要消费群体为自住购房者，比率在85%以上。“现在的二手房主要满足的都是刚性需求，而投资型购买者转投资为抛售对新房销售的影响非常大。”一位业内人士告诉记者。
房产投资者急于套现？
“这套房子现在房主降价了，只要120万了。”5月24日，菜户营附近一家房产中介公司的业务员指着一套标价为130万的二手房对记者说，“如果一次性付清， 110万也可以。”这名业务员异常的热情。
据介绍，现在放盘的业主大多是因为近一段时间楼市和股市都比较低迷，投资预期下降，一些普通投资者急于尽快脱手或者套现大笔资金，所以如果可以一次性付清房款，价格可以有很大的商量余地。
这名业务员还告诉记者，现在很多房主都在降价，降幅在10%—15%左右。“现在是买二手房的最好时机，奥运会之后如果房价不跌，房主不急着出货，可就没有这个价格了。”业务员说，“其实现在需求还是很旺盛，因为虽然成交量远比不上去年，但看房的人还是一样的多。”
实际上，关于北京房价会在奥运之后下跌的这种坊间预测，在购房者和持房者之中早已广为蔓延，加之去年年底业内开始激辩的“拐点论”，对于购房者来说，除了观望，还是观望；而对于投资者，他们早就开始考虑要不要出手了。
另一方面，在房地产行业业内，预测房价走势也似乎已经是一个“不可能完成的任务”。今年2、3月份的时候，记者就此问题采访一些专家和业内人士时，得到的答案大都是“要等到4、5月份才能看清楚”。而现在5月已过，一切依然不明朗。
但是，无论是购房者还是持房者，这个问题的答案都事关重大，用小陈的话说，“那可是事关一辈子幸福的”。
