寇北辰:中国房地产发展趋势由刚性需求拍板

自2000年以来，我国对房地产实行了多次宏观调控，但就其取得的效果来讲，却是越调越高。这次调控虽然持续较长，力度较大，但面对调整后的房价，仍然调不到老百姓能够买得起的价格，老百姓仍只能是望洋兴叹。那么未来中国房地产究竟发展趋势如何，以中国的国情来看，完全取决于刚性需求。

在这个问题的认识上，首先，我们要分析国情，中国是一个占有世界五分之一人口大国，土地面积只有960万平方公里，与领土大国来对比，中国不论与俄罗斯，与美国、与澳大利亚、与加拿大等都不是一个对等数，与美国面积差不多，但人口却四倍于美国；与俄罗斯相比更是不敢比，面积相当于两个中国，人口却只有中国的十分之一。这样的人口与土地面积严重失调的大国，刚性需求不但不会减少，而且会随着人口增长和公民收入增多而增加。

其次，外部人口的进入，决定了刚性需求的增长。我国是一个人口大国消费大国，市场潜力巨大，又处于一个发展中阶段，工业及技术现代化水平并不是很高，再加上国际环境恶化，唯中国投资环境良好，发展环境稳定，为外国投资者提供了一个很大的发展机遇。而且中国社会的包容性越来越强，外来人口越来越多。这样以来随着外资及产品进入，国外人口逐渐增长，对居住需求就不断增大。

再次，土地资源的稀缺，如上海基本内环线可以开发的土地资源少之再少，人们经常讲的空置率已经几乎不存在了，二手房可以出让的资源也近乎枯竭。这些情况基本上在很多大城市已经成为不争的事实。古人云：“物以稀为贵”。越来越少的资源对于房价下调也是一个不小的威胁。

综上所述，中国房地产刚性需求仍然是决定未来房地产走势的主要因素。即使宏观调控力度再大，也只能是抑的了一时压不了一世，最终拍板的，还是居住的刚性需求。