谢逸枫：首套房贷利率下调难至调控前
导读：央行2012年2月7日下午在其官网发布消息称，央行将加大对保障性安居工程和普通商品住房建设的支持力度，并提出“满足首次购房家庭的贷款需求”。这是央行继住建部之后再次释放满足首套房贷需求的信号，此举使市场对于首套房利率放开的预期进一步增加。在此次央行召开的2012年金融市场工作座谈会上，央行行长助理郭庆平指出，2012年金融市场工作要围绕“稳中求进”的主基调和稳健货币政策基本要求展开。在房贷方面，继续落实差别化住房信贷政策，切实支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设，满足首次购房家庭的贷款需求。
事实上，此前，住建部也曾在2011年底表示严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求，该表态随后引发市场对首套房利率放松的猜测。住建部和央行连续释放满足首套房贷款需求的信号之下，市场对于首套房利率放开的预期也在增加。此前2011年由于资金紧张等原因，部分银行首套房贷款利率执行基准利率的1.1倍或1.05倍。但从今年开始，多数银行将首套房利率调整至基准利率。2011年三四季度需要等待1-2个月的住房贷款，现在基本在1-2周左右能审批完成。
著名房地产专家、中国发展研究中心房地产研究所所长谢逸枫接受记者采访：
记者：谢先生怎么看首套房利率放开？
谢逸枫：房贷持续收紧是为遏制投资投机炒房需求和防范金融风险，遏制部分城市房价上涨过快趋势，实现房价合理回归。不是遏制真正需用购商品房的首次置业人群和购买保障房的人群，释放满足首套房贷需求是放松首套房利率的目的，也是贯彻和执行央行和住建部的严格实施差别化住房信贷政策，优先保证首次购房家庭的贷款需求和支持保障性安居工程建设。加大金融服务，支持普通商品住房建设。
记者：货币政策收紧当前，为什么首套房的利率回归宽松，到底是什么原因导致的？
谢逸枫：首套房的利率回归宽松主要是鼓励和支持首套置业和保障房建设及普通住房建设，也是央行和住建部的政策规定。一方面是2011年12月份，央行下调存款准备金率和国内经济发展需要，信贷量在今年将扩增，银行挤压出更多资金，信贷额度相对宽松。同时，2011年个人住房贷款连续九个月下降。另外一方面是开发商资金普遍紧张，而融资渠道未放开，譬如基金、信托、发债、A股上市、银行信贷等限的政策未放松。况且目前很多担保、委托贷款、债务等金融业务的风险扩大，通过放松个人住房贷款，银行主动回归传统的信贷业务。其他方面就是楼市成交持续低迷，有利刺激楼市活跃气氛，促进市场成交，稳定房地产市场。
记者：从二季开始，首套房的利率会出现大幅的优惠吗？为什么？
谢逸枫：如果按照首套房贷款七成，目前最低优惠幅度八五折，离调控前首套房贷最优惠幅度七折和两成首付最优惠的条件，依然有巨大差别。当然，期待首套房在基准利率上继续放松不太可能，部分银行和中介给出的八五折的折优惠应警惕其无法兑现的风险。各大城市首套房各家银行均可以执行基准，少部分银行针对部分客户再次出现了95及9折的优惠。
目前房贷的基准利率为7.05%，3年期的定存为5.0%，5年期的定存利率为5.5%，如果执行85折贷款利率，执行的利率为5.99%，基本接近银行的定存利率。除非银行必须执行定向的针对刚需首套房贷款的政策，或者是银行有大量的信贷额度，否则银行不可能出现接近亏本的资金利用情况。新年银行信贷额度相对宽松，以及楼市成交持续低迷是首套房利率回归基准甚至略有优惠的原因。
记者：目前二套房的贷款首付6成利率上浮1%的政策仍然不变，推行差别化住房信贷政策是否有利楼市回暖？
谢逸枫：首套房利率下降对于刺激市场成交和活跃房地产市场具有一定的效果，但是要起到楼市回暖的作用还是缺乏。除非二套房首付下降和利率下调及限贷等限购限价取消或调整，否则难起到楼市回暖功效。
记者：房贷政策全面放松今年是否有可能？首次购房利率恢复会使限购、限贷政策放开吗？
谢逸枫：不要指望今年房贷政策全面放松。即使首次购房利率恢复，很难让限购、限贷政策全面放开。不过，部分城市实施限购和限价的政策会适度调整。
谢逸枫
2012年2月9日
