荐 2012年房地产市场健康发展之路

12月9日的中央政治局会议公告指出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，促进房地产市场健康发展。这不仅是2012年国内房地产市场发展的宗旨与目标，也是国内房地产市场健康发展之路。可以说，2012年甚至更长的一个时期，国内房地产市场发展方向及目标就在些基础上建立。不过，这种房地产发展的原则性及目标如何转化可执行的政策，则成了国内房地产市场真正能以健康发展的关键。

到目前为止，无论是政府有些部门，还是理论界及市场人士，多数人对中央政府房地产政策的目标是十分存疑的或认为无法就此找到较为理想的答案。不过，在11月12日“2011中国市长论坛”暨中国市长协会第四届五次常务理事扩大会议上，重庆市市长黃奇帆则对这个问题则给出一个可操作性的政策答案。

黃奇帆认为，无论是国内还是国外，理想的房地产市场调控目标，就是这个国家或城市的平均家庭收入6至7年能够购买一套七八十平方米的普通商品房。那么，怎么样才能实现这个目标呢？总体上来说，就是要抓好“供求平衡、土地价格、税收力量、金融杠杆、配置格局”这五个房地产调控的关键环节。这五个关键环节是“军规”，是底线。宏观上，如果这五个环节的顶层设计都科学，那么房地产业就不会出现大起大落的状况，就能够实现健康平稳发展。对此，尽管有不少需要完善的地方，但是，它给中央政府房地产宏观调控的原则性得以转化具体可执行政策有了清晰的思路。

首先，在现代文明社会，任何国家房地产市场的发展都是建立在它的基本功能的基础上，即住房市场发展就是为了改善城市居民的基本居住条件，就是为了提高全体居民住房福利水平。这不仅表现在联合国的《人居宣言》中，也表现为各个国家《住宅法》里。这是房地产市场发展的目的及宗旨。只有这样才是房地产市场得以健康发展的根本所在。而在黄市长的演讲中，房地产的宏观调控目标就是如何让城市居民用其6－7年收入购买一套70－80平方米的普通商品房（这是房价理性回归的基础）。如果这样那么房地产市场生产的住房就完全界定在居民基本住宅上而不是投机炒作赚钱的工具上。从2004年开始，我就多次撰文指出，如果中国房地产市场界定是一个消费主导的市场，那么中国的房地产市场就不会出现大起大落，也就能够健康有序的发展。这就是当前国内房地产市场健康发展的关键。因此，如何把这个观念制度化，创立《住宅法》势在必行。这也是住房价格回归理性的基本前提。

在黄市长看来，一旦对房地产的功能界定清楚，政府就能够计算出当前、未来不同城市的住房供求关系，政府就能够根据这种供求关系来保证住房市场生产。不过，在本文看来，要计算出当前及未来国内各城市的住房市场的供求关系，还得对国内城市住房进行普查，在普查的基础上对国内所有的住宅建立档案。这样，政府不仅能够了解中国住房市场的基本信息，也为新的房地产各种制度法律设立提供有效信息分析的基础。

在黄市长看来，可以通过控制地价来控制房价，认为土地的价格占住宅的价格三分之一以下才为合理。因此，作为城市土地的供应者，政府可能土地供应的变化来调节土地的价格，并由此来调整房价。在当前市场的情况下，这个思路没有什么错。不过，土地价格决定因素应该是房价而是土地的价格决定了房价。政府通过土地供应对市场的作用，不仅在于增加或减少土地的供应，而更重要的是对所供应的土地设限。即对土地的拍卖，就得规定所拍卖土地应该生产什么样的产品，并用法律把它固化。

由于住房是一种消费产品，在住房的税收问题更关注的是住宅的直接税，即物业税的征收上。通过住房的物业税不仅可抑制居民的过度需求，也能够达到收入再分配的作用。不过，征收住房物业税是国际惯例，但是要建立起一个公正公平的物业税（如果税收不公平公正，所达到效果是十分有限的），需要不少基础性的条件。在目前这些基础性条件不满足听情况下，要出台这个税种比较困难。因此，在当前的市场条件下，政府不仅要创造条件推出物业税，更重要的是要针对性地对住房交易环节采取严厉税收政策遏制住房投机炒作，可出台更为严厉的住房交易税及住房交易所得税。这些香港、台湾、新加坡等地都有成熟的经验。

就到金融杠杆而言，住房按揭利率的差异化及首付比例，保证住房为基本消费品的主要工具。如果有好的住房信贷差异化的政策，那么当前的住房限购、限价等行政手段就不需要了。比如，民众购买首套普通商品房，首付应该在30%左右；对于第二套以上的商品房或者高級商品房，首付可以到60%；第三套以上的可以零按揭。在这里，黄市长的重点放在住房购买杠杆比例上，只要把首付比例确定在一个合理的范围，那么住房投机炒作者就会退出市场。而对第三套以上的住房禁止住房按揭，对住房投机炒作更是严重的打击。不过，金融杠杆还包括按揭贷款利率及信贷可获得性。因为，只是在首付比例上的限定，对新进入者立竿见影，而对存量住房作用无影响。因此，对于限制住房的投机炒作，还得对按揭贷款利率全面上调，加上物业税，这样才可把已有住房投机炒作逐渐挤出市场。已有的实证研究表明，早几年的住房价格快速飚升，是与央行采取低利率政策有关的。因此，全面提高住房按揭贷款利率，也是金融杠杆的重要方面。对于利率全面提高，会影响第一套住房购买者的支付水平问题，政府可以采用住房贷款利率货币化补贴的方式，而不是当前的由商业银行直接的利率优惠。

所谓配置格局就是保障住房的建设问题。如果国内住房市场是一个消费为主导的市场，如果房地产投机炒作被挤出市场，那么绝大多数居民有支付能力进入这个商品房市场。在这种情况下，保障性住房建设任务就不大，主要是解决城市少数弱势居民的住房问题。

总之，黃奇帆给中国房地产市场一个清楚的答案，也是对中央政府最近住房政策的清楚诠释。如果中央政府能够在这个基本思路上再加上完善，那么房地产的价格回归理性及房地产健康发展也就容易了。重庆的住房市场能够化解问题的办法，也能够在中央政府的原则性指导推行。这是2012年国内房地产市场健康发展之路。