荐 存准再下调对房地产市场影响不大

从2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点后，市场一直在期望央行进一步放松银根，尤其外汇占款大幅减少，银行体系内可动用资金较为紧张时，市场预期央行会春节前会再度下调存款准备金率，但这个市场预期直到2月18日才得以实现。从中也可以看到央行对市场经济形势之变化之关注及货币政策调整之谨慎。

2月18中国人民银行决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。央行这个决策是是对当前国内外经济形势及市场预期的一种判断。因此，由此释放出的信息对市场的影响决不可低估。由下调存款准备金率0.5个百分点而向市场注入流动性达4000亿可以缓解当前银行可用资金紧张的局面，对当前市场的影响肯定不小。但是市场也不要过高估计这次存款准备金率对市场的作用，特别是不要过高估计对房地产的影响。

在本文看来，这次央行下调存款准备金率看上去是一种信贷放松的信号，但这个信号仍然是微弱的，只不过是货币政策的预调微调。在今年货币政策的基本基调不会改变的情况下，这种微调对市场有些许定的影响，但并非如市场想象的那样大。特别是对房地产市场来说，更是并非如市场所想象的那样影响大。有市场人士就认为，4000亿资金释放出，自然会让一些资金流入房地产市场，从而缓解当前房地产开发商资金紧张的局面。

不过，这有点高估了这次存款准备金率下降对房地产的影响，实际上的影响不会这样大。存款准备金率下调也不是货币政策对房地产市场的放松。因为，就目前的情况来说，当前对房地产市场影响最大的政策是差别化的信贷，只要差别化的住房信贷政策不改变，房地产市场想借助于存款准备金率的下调又重新燃起住房投机炒作的热潮，又重新鼓励居民涌入房地产市场几乎不可能。

因为，从差别化的住房信贷政策来看，最为核心的内容是禁止本地居民用贷款购买第三套以上的住房（包括第三套）、禁止居民用贷款异地购买第二套以上的住房；以及把住房的投资与消费作一个严格的政策上的区分。投资者用贷款以市场来定价。可以说，由于差别化的住房信贷政策已经严厉把住房投机炒作者限制在住房市场之外，他们想进入这个市场已经不容易了。即使能够进入也面临着全面套牢之风险。如果国内住房市场没有住房投机炒作者的进入，那么当前国内住房市场无论政策如何变化，市场出现根本性的调整也就是必然。

在住房市场的投机炒作者退出市场或不进入市场的情况下，国内住房市场只剩下是住房消费者了（不过，请大家注意如果没有事中及事后严厉的税收政策限制，购买第一套住房，同样是可以投机炒作的，美国次贷危机的根源就是购买第一套住房者引发的）。对于这些住房购买者来说，如果购买第一套住房是有利可图，他们同样可以利用这种住房购买方式来谋利。所以信贷宽松也有利于这些人进入市场。但是在当前整个住房市场的价格出现全面下行、市场预期在转向的情况下，这些住房购买者不会轻易地进入住房市场。住房信贷放松对这些住房购买者影响不大。

现在市场上所看到，就是各地方政府和房地产开发商都在打满足所谓的满足住房“刚性需求”的牌，希望借助央行货币政策的放松让住房的消费者进入市场，以便来打破持续了一两年的住房僵持的局面。但是由于住房市场的性质没有改变，住房消费者的出价水平远远低于住房投机炒作者的出价水平。对于绝大多数住房的消费者来说，信贷最宽松，他们也是没有支付能力进入这个高房价的市场。所以，对于住房消费者来说，当前的住房市场并非是信贷政策是否宽松的问题，而是住房的价格水平是否降到住房消费者有没有支付能力进入市场购买的问题。也就是政府所设定的住房价格是否回到合理或理性的价格水平的问题。只有住房的价格水平回到合理的水平，绝大多数居民有支付能力购买，那么住房消费者才能够逐渐的进入，住房市场才能够出现真正转型并走出困境。

对于房地产开发商来说，央行下调存款准备金率同样影响不会太大。因为，从房地产开发商的贷款结构来看，近两年已经发生了巨大的变化的。早几年，银行信贷是房地产开发商的主要资金来源，但近两年的情况则不是这样。比如2011年进入房地产的开发投资的资金8.3万亿元，但从银行获得贷款仅1.1万亿元，即银行贷款在整个房地产开发投资资金所占的比重不到七分之一了。再加上监管部门对风险过高的行业贷款有一些约束性的条件，这就使得房地产开发企业要从获得贷款更是困难。由于房地产开发商的资金来源在银行融资比重小，即使信贷增长放松可能流入住房市场的资金也不会太多。可见，这次存款准备率下调对房地产市场影响不会太大。

总之，这次央行再次下调存款准备金率，是整个信贷逐渐放松的一个信号。它这个信号对房地产市场影响不会太大，更不理解为这个信号是对房地产市场宏观调控政策一种松绑。因为，无论是从购买住房者来说，还是从房地产开发商来说，只要差别化的住房信贷政策不改变，只要房地产业存在比较高的风险，再想银行资金涌入房地产市场几乎不可能。更何况，差别化的住房信贷政策是一种长期政策而非是一种短期政策，那么国内房地产市场除非整个市场性质出现根本性变化，即住房市场由投机炒作市场向以消费为主导的市场转变，住房市场需求才会真正涌现出来，银行信贷会再涌入这个市场，否则在当前以投机炒作为主导的市场格局下，一般信贷政策的变化对住房市场影响都不会太大。